Código de Edificación
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3.3.1 Locales

Los locales deben cumplir con las exigencias básicas de calidad, habitabilidad, accesibilidad, salubridad, funcionalidad, sustentabilidad, seguridad y estanqueidad conforme los usos permitidos.
Deben seguir los siguientes estándares:
a. Ser seguros y estructuralmente estables;
b. Contar con instalaciones adecuadas para la prevención de incendios;
c. Contar con medios de salida idóneos;
d. Contar con una correcta disposición, dimensiones e instalaciones para el
suministro de servicios esenciales;
e. Ser accesibles a todas las personas;
f. Ser durables;
g. Encontrarse en buen estado de conservación;

3.3.1.1 Clasificación de los Locales

Los locales se clasifican de la siguiente manera:
a. Locales de Permanencia o de Primera Clase: (Locales de 1°)
Son aquellos en los cuales se trabaja y/o habita de manera permanente o transitoria. Son de uso habitual o permanente por un mismo grupo de usuarios durante un lapso prolongado.
b. Locales Complementarios o de Segunda Clase: (Locales de 2°)
Son aquellos que sirven a los locales de permanencia. Son de uso complementario tanto para los Locales de Primera Clase como para los de Tercera. Los locales de Segunda Clase complementan un Uso, no obstante, no definen el carácter particular del edificio.
c. Locales de Permanencia Eventual o de Tercera Clase: (Locales de 3°)
Son aquellos definidos para comercio y/o trabajo. Son de uso eventual, para un mismo grupo de usuarios, o uso continuo, pero con alta rotación de usuarios. Los locales de Tercera Clase definen las características principales, particulares o especializadas de un establecimiento, su infraestructura o su localización.
d. Locales de Tránsito o de Cuarta Clase: (Locales de 4°)
Son aquellos que sirven de paso o servicio entre otros locales y actividades.
e. Locales sin Permanencia o de Quinta Clase: (Locales de 5°)
Son aquellos que sirven como auxiliares para servicios generales del edificio. Son locales sin permanencia de usuarios, excepto para períodos muy breves de tiempo. En general son de apoyo a una actividad.
La Autoridad de Aplicación establecerá en los Reglamentos Técnicos a qué clase pertenece cada local según las características y condiciones dispuestas en el presente artículo.
La determinación del uso de cada local es la que resulte de su ubicación y dimensiones, más allá de lo que pueda ser consignado por el profesional en el Proyecto.
La Autoridad de Aplicación se encuentra facultada para atribuir un determinado destino a los locales de acuerdo a su exclusivo criterio y podrá encuadrarlo ante la falta de especificación de un local o ante una clasificación diferente en un proyecto, por analogía.

3.3.1.2 Dimensiones de los Locales

3.3.1.2.1 Altura Mínima de Locales

La altura libre mínima de un local es la distancia comprendida entre el solado y el cielorraso terminados. En caso de existir vigas aparentes, el fondo del cielorraso ocupará una superficie no menor que los 2/3 del área del local y las vigas dejarán una altura libre no menor a 2,10 m.
La altura mínima de cada local varía de acuerdo a su clase y superficie, de acuerdo a la siguiente tabla:

Cuando el uso del local requiera cálculo de cubaje, el mismo considerará como altura de cubaje la real del local hasta 3 m de altura, aunque la altura del local fuese mayor a ese máximo considerado.
En caso de existir un sector que no cumpla con la altura mínima exigida debe justificarse una altura promedio del local igual o mayor a la altura mínima, siempre que la altura más baja del local no sea inferior a 2,30 m y que la superficie debajo de la altura mínima no supere el 30% de la superficie del local. En caso de existir un excedente sobre el 30 % de baja altura o un sector con una altura menor a 2,30 m, no se considerará esta última superficie como parte del lugar habitable.

3.3.1.2.2 Altura de Semisótano Equiparado a Planta Baja

Conforme lo dispuesto para alturas mínimas de los locales 1º y 3º Clase, un semisótano puede equipararse a Planta Baja, siempre que la altura del local sobresalga por lo menos en sus 1/2 parte del nivel del solado descubierto colindante y en correspondencia con todos los vanos exteriores.

Para locales de 2º, 4º y 5º Clase, un semisótano puede equipararse a Piso Bajo siempre que la altura del local sobresalga por lo menos 1/3 del nivel del solado descubierto colindante en correspondencia con todos los vanos exteriores.

3.3.1.2.3 Patios Bajo Cota de Parcela

Pueden localizarse patios bajo cota de Parcela, conforme las siguientes medidas:
Lado mínimo: 4 m;
Superficie mínima: 16 m;

3.3.1.2.4 Altura de Locales con Entresuelo o Piso Intermedio

Todo local puede tener entresuelos o pisos intermedios de altura menor que la establecida en «Altura mínima de locales», siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a. Alturas mínimas:

  1. Altura entresuelo: “hs”
  • El entresuelo que sea destinado a usos correspondientes a locales de 1° Clase admite una altura mínima de 2,40 m medida entre su solado y la parte inferior de cualquier viga o cielorraso;
  • El entresuelo que sea destinado a otros usos que no sean locales de 1° Clase puede tener una altura mínima de 2,10 m medida entre su solado y la parte inferior de cualquier viga o cielorraso;

    2.Altura local bajo el entresuelo: “hi”
  • El local ubicado debajo del entresuelo que sea de 1° Clase debe tener una altura mínima de 2,40 m medida entre su solado y la parte inferior de cualquier viga o cielorraso;
  • El local ubicado debajo del entresuelo que sea destinado a otros usos que no sean locales de 1° Clase debe tener una altura mínima de 2,10 m medida entre su solado y la parte inferior de cualquier viga o cielorraso;
  • La altura del local bajo el entresuelo “hi”, medida en la misma forma, no será menor a la adoptada para el entresuelo “hs”. hi ≥ hs;

b. Protecciones sobre borde del entresuelo: “d”
Por encima de la baranda, parapeto u otro dispositivo análogo que proteja al borde del entresuelo, debe quedar un espacio libre de alto no inferior a la mitad de la altura real del entresuelo. Se permite la colocación de reja con claro libre no menor de 90 %, o un vidrio transparente.
d ≥ hs / 2;
Donde:
d: Espacio libre por encima de la baranda del entresuelo;
hs: Altura entresuelo;

c. Dimensiones máximas de la planta del entresuelo:

  1. Con ventilación por el borde solo exclusivamente:
  • Para una altura de entresuelo “hs” menor o igual que 2,40 m la dimensión entre un muro y la parte más saliente del borde “a” no puede exceder de una vez y media esa altura;
  • Para una altura de entresuelo “hs” mayor que 2,40 m la dimensión entre un muro y la parte más saliente del borde “a” no puede exceder de dos veces esa altura;

    2.Con Ventilación suplementaria o borde patio vertical:
  • Para una altura de entresuelo “hs” menor o igual que 2,40 m la dimensión entre un muro con vano de ventilación y la parte más saliente del borde “ai” no puede exceder de tres veces esa altura;
  • Para una altura de entresuelo “hs” mayor que 2,40 m la dimensión entre un muro con vano de ventilación y la parte más saliente del borde “ai” no puede exceder de cuatro veces esa altura;

Tabla dimensiones máximas de la planta del entresuelo:

d. Luz libre entre bordes:
El espacio libre de entresuelo “b”, medido horizontalmente en cualquier dirección, no debe ser inferior a la tercera parte de la distancia entre muros del local principal “c”, ni inferior a la altura de la parte situada debajo del entresuelo “hi”.
b ≥ 1/3 c;
b ≥ hi;
Donde:
c: Luz libre en planta entre los bordes del local;
b: Luz libre en planta entre los entresuelos;
hi: Altura local bajo el entresuelo;
e. Volumen mínimo:
El volumen efectivo “V” del local principal tomado con su altura real, no será inferior al volumen acumulado “∑S1” que resulta de considerar el local principal con una altura teórica de 3 m y los entresuelos con una altura teórica de 2,30 m.
V ≥ 3 S + 2,30 (∑S1);
Donde:
V: Volumen efectivo del local principal, tomado con su altura real (S x h);
∑S1: Sumatoria de las superficies de piso de cada uno de los entresuelos;
S: Superficie de piso del local principal;
A solicitud del interesado, la Autoridad de Aplicación podrá autorizar un cambio de la situación del entresuelo, siempre que no se rebase el área máxima que resulte de los Ítems a), b) y c).

3.3.1.3 Áreas y Lados Mínimos de Locales

Las dimensiones que a continuación se detallan se establecen como exigencias mínimas en general, sin perjuicio de los requisitos específicos en “Condiciones para determinados usos en el proyecto”.
Forma de medir locales:

a. Los locales de forma irregular son aceptados, en lo referente al área y el lado mínimo, cuando en su interior se verifique el trazado de un círculo cuyo diámetro sea igual al lado mínimo requerido para dicho local, según figura:

b. En locales conformados como cuadriláteros de forma regular y que además posean apéndices, el lado mínimo requerido se debe verificar dentro del cuadrilátero que posea vano de iluminación y ventilación.
Para calcular la superficie mínima se debe tener en cuenta la superficie del cuadrilátero que posea vano de iluminación y ventilación regular más la sección del apéndice cuya profundidad máxima sea igual a la mitad de la abertura de comunicación con el local propiamente dicho, según Figura:

La superficie y lados mínimos se miden con exclusión de los espacios para guardado empotrados.

3.3.1.4 Tolerancias

En términos generales, las tolerancias se definen según el tipo de obra, de acuerdo a la Categoría que se declaren para las mismas y en función de condiciones físicas y constructivas, las que no deben afectar las condiciones de seguridad ni ambientales para sus ocupantes. Esta tolerancia se aplica para errores de obra, y no para la etapa de otorgamiento de permiso.
Se puede tolerar una diferencia máxima del 3% de los valores numéricos de los anchos y/o superficies y alturas mínimas de los locales determinados en los artículos anteriores.
Los lados mínimos pueden verse alterados siempre que se dé cumplimiento a la superficie reglamentaria, y se cumpla con las dimensiones mínimas en aperturas de puertas reglamentarias, anchos de pasos entre artefactos sanitarios, y entre estos y divisorios.
No se admite ningún tipo de tolerancia en los anchos de puertas.

3.3.1.5 Subdivisión de Locales

Un local puede ser subdividido en dos o más partes aisladas con tabiques, mamparas, muebles u otros dispositivos fijos, siempre que se cumpla con las siguientes pautas:
a. El medio divisor debe contar con una altura máxima de 1,80 m o un 1/3 de la altura del local medidos sobre el solado, conservando el local su uso, dimensiones y las condiciones de iluminación y ventilación previos a la subdivisión;
b. Si el medio divisor supera el 1,80 m de altura máxima o bien toma toda la altura libre del local, cada una de las partes resultantes deben cumplir las prescripciones del presente Código referentes al uso, dimensiones (lados y superficie) y condiciones de iluminación y ventilación; Dos o más locales pueden ser unificados, siempre que al unificarse el local resultante cumpla con las exigencias del uso y las condiciones de habitabilidad, seguridad y demás requerimientos correspondientes, exigidos por dicho uso.

3.3.1.6 Locales para Determinadas Instalaciones

3.3.1.6.1 Locales para Calderas y Otros Dispositivos Térmicos

Los locales para calderas y otros aparatos térmicos deben cumplir los siguientes requisitos:
a. Tener una ventilación permanente al exterior mediante vano o conducto de área útil igual o mayor que 0,20 m². Se asegurará una entrada constante y suficiente de aire exterior. En los casos de salas de maquinarias para instalaciones térmicas, la ventilación debe asegurar 5 renovaciones horarias de su volumen;
b. Tener una superficie que permita un paso no menor a 0,50 m alrededor de la mitad del perímetro de cada equipo para su control o reparación. Cuando se instalen generadores o bien acumuladores horizontales humotubulares, a efectos de facilitar la reparación o reemplazo de los tubos de fuego, la ubicación de los equipos respecto de los paramentos estará condicionada a la longitud de dichos tubos;
c. Tener una altura mayor o igual a 1 m sobre los equipos a los efectos del control y reparación de conductos de gases de combustión y/o dispositivos para el funcionamiento del artefacto. En cualquier caso, la altura mínima de la sala debe ser de 2,50 m;
d. Tener fácil y cómodo acceso mediante escaleras y rampas de acuerdo a normativa vigente;
e. No tener comunicación con locales para medidores de gas ni contener a éstos; Asimismo, la sala debe contar con aberturas de tipo Incombustibles;
f. La ubicación de vasos de expansión, termotanques centrales, tanques acumuladores y tanques intermediarios deben mantener una distancia mínima de 0,60 m del eje divisorio entre predios;
g. La sala no puede contener materiales combustibles ni funcionar como depósito, tampoco pueden desarrollarse tareas ajenas al manejo o conservación de los equipos térmicos;
h. Cuando la instalación térmica esté al alcance normal de una persona, fuera de la sala, se la protegerá con defensas incombustibles de modo que no ofrezca peligro;

3.3.1.6.2 Locales para Instalaciones y Medidores de las Empresas de Servicios Públicos

Todos los edificios nuevos deben suministrar a las empresas de servicios públicos locales o espacios para instalación de gabinetes o armarios, conductos, permisos de paso de instalaciones o similares, requeridos para la prestación de los servicios de energía, salubridad, gas, comunicaciones, señalización luminosa y alumbrado público, de acuerdo con los requerimientos que dichas empresas formulen. Se incluyen en esta obligación las ampliaciones y modificaciones de edificios existentes.
Los locales para medidores de electricidad no deben comunicar con otros locales que contengan instalaciones de gas. La ubicación de los medidores y sus gabinetes deben cumplir las disposiciones de la empresa pertinente. Al frente de los medidores debe quedar un espacio no inferior a 1 m de ancho libre para circulación.
Los locales o espacios requeridos para la prestación de los servicios de energía eléctrica se destinarán a cámaras, centros de transformación, equipos de maniobra o medición. Deben ser cerrados, con puertas de abrir hacia afuera y cerradura de seguridad, todo ello certificado por la empresa pertinente.
Los locales para medidores de gas no deben comunicar con otros locales que tengan tableros, medidores de electricidad, calderas, motores, aparatos térmicos y otros dispositivos similares. La ubicación de los medidores y las aberturas de ventilación deben cumplir las disposiciones de la empresa pertinente. Al frente de los medidores debe quedar un espacio no inferior a 1 m de ancho libre para circulación.
El propietario puede proponer locales o espacios de dimensiones diferentes a las establecidas, siempre que cuenten con la conformidad de la empresa pertinente.
Los edificios con protección patrimonial pueden exceptuarse de estos requisitos, según lo evalúe el Organismo competente.

3.3.1.6.3 Espacio Destinado para el Personal de Mantenimiento que Trabaje en un Edificio

Se debe contar con un espacio destinado para vestuario, baño y duchas, sala de estar o espacio comedor para el personal que trabaja en el mantenimiento, vigilancia y limpieza del edificio.
Dicho espacio debe estar comunicado con un medio exigido de salida.
La superficie mínima del local debe ser:
a. Para obras de hasta 1.500 m² el 0,3 % del total de la superficie construida (computándose al 50% los locales destinados a estacionamiento) no pudiendo ser menor que 6 m²;
b. Para obras de más de 1.500 m², la superficie mínima es de 50 m²;
Debe darse cumplimiento a las condiciones establecidas en “Servicio mínimo de salubridad”.

3.3.1.6.4 Local Destinado a Lactario

Este Local es obligatorio para todos los edificios públicos y los Establecimientos Educativos de nivel inicial e institutos de menores de 6 años, cuando asistan menores de un año, a partir de los veinte niños.
Debe darse cumplimiento a las condiciones previstas para los locales de 5º Clase. Su superficie mínima será de 7,50 m².
Los lactarios deben estar ubicados en áreas seguras y tranquilas, independizados de los servicios de salubridad comunes. Pueden ser incorporados dentro de locales de espera, hall, espacio común o acceso al edificio, o adyacente a los mismos, siempre que sean independientes y que no esté integrado a la circulación.
Debe respetarse su privacidad, garantizando el uso exclusivo del mismo. Asimismo, debe contar con los elementos mínimos que brinden bienestar, confort e higiene durante el proceso de extracción y conservación de la leche materna durante el horario de trabajo.

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